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区分所有法

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区分所有法

不動産投資でマンションの1室を借りて賃貸する場合には、区分所有法も忘れてはならない法律です。
マンションなど1棟の建物には独立して複数の住居や店舗があり、それらは各々所有権を持っています。
この建物に対する、それぞれの所有権のことを区分所有権と言い、これに関する法律が区分所有法です。
そして、区分所有権を持つ人を区分所有者と言います。
区分所有者が、居住など所有権の目的となっているマンションの各部屋(何号室と呼ぶ部分)などを専有部分と呼びます。
共用部分は、建物の専有部分以外の階段や廊下、エスカレーターなど専有部分でない場所を指します。
共用部分は、階段や廊下、エスカレーターなど当然共用とされる法定共用部分と、集会所や管理事務所など規約によって共用部分となる規約共用部分の2つに分けられます。
配管などは、共有部分にある箇所は管理組合の管轄ですが、専有部分にある箇所は専有部分の区分所有者の管理が必要となります。
つまり、水道管の水漏れが起こった場合、共有部分ならば管理組合での修繕となり、専有部分ならば区分所有者が修理しなければなりません。
このため、規約をよく確認して、管理組合の管轄とそうでない部分を充分把握する必要があります。
区分所有者は全員で建物や敷地、付属施設を管理するために管理組合を構成します。
建物や共有部分の管理では、最低年1回集会を開き、建物の区分所有者や、賃貸人である占有者が暮らすためのルールである規約を定め、共有部分を管理します。
不動産投資では、不動産関係の様々な法律や条令が関わってきます。
充分、規制されていることを調べたうえで、不動産投資を行ってください。

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posted by ネット証券 FX(外国為替証拠金)取引 記録の細道 at 09:50 | Comment(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

建築基準法

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建築基準法

不動産投資を行う上で、重要な法令の1つが建築基準法です。
建築基準法
では、建築物の敷地、構造、用途などの最低基準を定めています。
全国の建築物に対する単体規定と、原則として都市計画区域・準都市計画区域内で適用される集団規定により規制しています。

・単体規定
建築物の設備や構造、防火、衛生設備などに対して安全のための規制があります。

・集団規定
主として都市計画区域・準都市計画区域内で適用されます。
無秩序な開発を規制するため、どこにどのような建築物を建てることができるのかを規制しています。
集団規制には、道路規制・用途規制・容積率・建ぺい率・高さ制限・防火地域、準防火地域など、があります。

用途規制など集団規定は都市計画図で確認できます。
都市計画図には市街化区域、市街化調整区域の別、用途地域、高度地区などその他の地域地区、容積率、建ぺい率、道路や公園などの都市施設、防火地域・準防火地域などが記載されています。
土地の公示価格など地価に関することは記載されていません。

現物の不動産投資を行う際には、このような規制を充分に調査する必要があります。
建築基準法には、シックハウス対策に関する法令、建築確認や検査に関する規制などもあります。
建物の安全のためにも法令に乗っ取った建築物を取得、建築をしなければなりません。
法令の改正などにも充分注意を払い、不動産投資を行う際には、建物に実際に居住する人の安全を第一に考えて、行わなければならないのです。

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posted by ネット証券 FX(外国為替証拠金)取引 記録の細道 at 15:29 | Comment(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

瑕疵担保責任

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瑕疵担保責任

不動産の売買契約が終了し、無事物件の引き渡しが済んでも、その物件から雨漏りや、シロアリの被害で土台が痛んでいた、などの欠陥が見つかることがあります。
このような欠陥のことを民法では、瑕疵(かし)と言います。
民法の瑕疵担保責任では、瑕疵の存在を知らなかった買主は、損害賠償を売主に対して請求することができます。
この場合、売主が瑕疵を知っていたかの有無は関係なく、売主が責任を負わなければなりません。
そして、瑕疵によって契約の履行ができない場合、すなわちシロアリの被害で家に住めないような場合には契約の解除ができます。
民法では瑕疵担保責任の期間は瑕疵を知ってから1年です。
この期間は、売主が業者でない場合は特約で期間を短縮できますが、宅建業者が売主の場合は期間の短縮はできません。
また、逆にこの期間を延長している場合もあります。
平成12年4月1日より、住宅品質確保促進法により新築住宅の瑕疵担保責任は引渡しより基礎や柱、屋根、床など基本構造の部分は10年間、新築住宅全部に関しては2年間となっています。
権利行使は瑕疵を知ってから1年で、特約によって期間短縮は可能です。
対象は、新築の個人住宅・マンション・アパートなどです。
不動産投資のために現物の不動産を購入する際、充分調査をしても瑕疵が見つかる可能性があります。
このような権利をしっかり覚えておいて万が一に対しての備えを怠らないように心がけましょう。
不動産投資の準備にあたっては、充分な調査や情報収集が重要となるのです。
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posted by ネット証券 FX(外国為替証拠金)取引 記録の細道 at 14:14 | Comment(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産の調査

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不動産の調査

不動産投資のため、不動産の取引を行う際には、市場や地域の調査、法令上の制限の調査、現地調査、登記の調査が必要です。
不動産の売買価格や賃料、今後の動向などを把握し、地域の特性や状況を調査しておきましょう。
また、都市計画法建築基準法、農地法に関する調査も必要です。
不動産投資の目的にする建物が建築基準法に違反していないか、耐震基準を満たしているかの確認が必要です。
都市計画図や行政機関での確認を怠ってはいけません。
現地調査では、同じ不動産であっても曜日や時間帯、天候など異なる条件で複数行うのが、より的確に物件の調査ができます。
また、最寄り駅から実際に歩いて地域周辺の環境や交通状況を確認します。広告での徒歩表示は1分間80mですが、実際に歩いて確認しておきましょう。学校やスーパー、病院などの公共施設の有無、有害施設の有無、などの調査を行います。
また、土壌汚染の責任は売主にありますので、その調査も必要です。
建物の敷地の境界を確認し、隣接地から何かが越境していないか、境界は明確であるかなどを調査しておきましょう。
境界線がはっきりしない場合は隣接地所有者立会いのもとで境界を明確にしなければなりません。
その際、土地の広さによって隣接地所有者が何人も存在する場合があり、明確にするのに時間がかかることもあります。
不動産投資の現物の不動産取得時には、このような事前に確認・調査することを怠たらず、良い物件を選ぶことが重要です。
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posted by ネット証券 FX(外国為替証拠金)取引 記録の細道 at 16:32 | Comment(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産投資の特徴とリスク

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不動産投資の特徴とリスク

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位置情報不動産投資には、現物による不動産投資、小口化投資、位置情報証券化投資に分類されます。
現物による不動産投資は、マンションを購入して賃貸する、保有する土地に賃貸アパートを建築する、賃貸マンションの購入など、直接不動産に投資することにより収益を上げる投資方法です。
現物での不動産投資には下記に挙げる特徴があります。

1.ハイリスク・ハイリターンである。
2. 収益にはキャピタルゲイン(譲渡益)とインカムゲイン(賃料)がある。
3. 投資額が他の投資と比べ多額で、投資期間が長期に渡る。
4. インカムゲイン(賃料)による安定収入が見込める可能性がある。
5. 損益通算などによって所得税・相続税・固定資産税を減額させ節税効果がある。
6. 少額の資金でも借入金により、自己資金の何倍もの多額な不動産に投資することができる。
7. レバレッジ効果(てこの原理)を利用して借り入れ金利以上の収益率を高め、収入を大きなものにできる可能性がある。


また、次のようなリスクが不動産投資にはあります。
1. キャピタルゲイン・インカムゲインには、不動産価格あるいは空室などによる収益の変動リスクがある。
2. 現物の不動産は、すぐに現金化ができないという流動性リスク。
3. 投資のための多額の借入金による収益減少。
4. 不動産投資を行う人の経営手腕によって収益が異なる。
5. 地域状況の変化による収益の変動、建物の老朽化、地震など自然災害や、火災などによる建物の損壊のリスク。

不動産投資を考える時には、このような特徴やリスクを知ったうえで投資を行う判断をしてください。


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posted by ネット証券 FX(外国為替証拠金)取引 記録の細道 at 08:51 | Comment(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産の有効活用の目的

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不動産の有効活用の目的

位置情報不動産投資は、不動産の有効活用の1つです。
不動産の有効活用には、安定収入を得る、収入の増加や相続税の軽減など下記の様に、様々な目的があります。

・居住目的
豊かで安心のできる暮らしのための住宅建設など。

・安定収入や生活資金の確保
月々の賃貸収入による安定収入を得ることで、生活費や老後資金にあてることができる。

・収入増加
未利用地の有効活用により、新たな収益を得ることができる。

・保有コストの低減
保有不動産の維持のため、賃貸マンションなどを建築して賃料を得ることで固定資産税などの保有コストを低減する。

・所得税の節税
不動産所得は、確定申告での損益通算や青色申告、減価償却費や借入金の金利を必要経費とする、などによる不動産所得の特徴を活用することで所得税を節約できる。

・相続税の節税効果
不動産の有効活用による借入金による債務控除などによって相続税の節税効果を得る。

この他には、売却による現金化や、値上がり分の利益を得る、相続分割対策などの目的による不動産の活用目的があります。

不動産を有効活用できるかどうか、金利などの経済環境、都市計画法など土地利用の制限、賃貸市場の需要状況など様々な要因を含め総合的な判断が必要となります。
不動産投資を行う際には、このような状況をよく見極め、情報を活用し、準備を整えたうえで行うことが重要です。
そして、保有資産や家族の状況、自身のライフプランも合わせて考え、不動産投資の計画を立てなければなりません。




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posted by ネット証券 FX(外国為替証拠金)取引 記録の細道 at 08:30 | Comment(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産投資 不動産とは

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不動産投資 不動産とは
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不動産の土地と建物は有効に活用してこそ価値がある

不動産は、人が生活する基礎となるものです。
不動産は、立地や交通条件が良い優良物件であれば不動産の価格が低迷していても、その賃貸料金は急激には下がりません。
そのため、価格が低迷している間に不動産を購入し、不動産投資を考えている人は少なくありません。
また、親から受け継いだ土地の有効活用として不動産投資を考えている人もいるでしょう。

ここでは、不動産投資を始めるにあたって不動産とは何かを考えてみましょう。

不動産とは、民法86条1項には「土地及びその定着物」とあります。
定着物とは、その土地にある動かせないもので、土地にある建物だけでなく、土地に生えている樹木なども含まれます。

また、日本では土地と建物は別のものとして扱われ、そのため、土地と建物は別々に売買できます。

不動産は、目的別に分けると、主にマンション、アパート、戸建住宅、宅地などの住宅用、マンションやビル、工場などの事業用に分けられます。
さらに、自分で利用する自用・他人に貸す目的の賃貸用に分けることができます。
この他には、レジャーなどのための別荘やリゾートマンションなどの不動産もあります。

土地の権利には、所有権と借地権があり、所有権は1人で所有する場合と複数での共有があります。
借地権は借地借家法に基づく、他人の土地を利用できる地上権と貸借人の権利である貸借権のことです。

建物の権利には、分譲マンションなどの各部分ごとの所有権である区分所有権、賃料、支払い建物を借りる借家権(賃借権)があります。





posted by ネット証券 FX(外国為替証拠金)取引 記録の細道 at 09:49 | Comment(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


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